土地の活用

各事業化の長所・短所

土地の適正活用(売却)

売却価格の決定

媒介契約の締結

宅地として売却するための改良費等

売却にかかる諸費用等

「土地の活用」

・不動産（特に土地）は、かつては所有しているだけで固定資産税等の保有経費を上回る価値の上昇があり期待がありました。

・しかし、現在では値上がりがほとんど期待でない上に、保有経費等の支出がかかるため、資産価値に見合った活用を図ることが重要となります。

・また、相続税対策や自分（所有者）とご家族の健康状態や環境の変化も踏まえながら、土地活用を考えていく必要があります。

・このような点から、土地の活用を考えてみると、次の図のように、「事業化」「現状維持」「売却」が考えられますが、何が「有効な活用」となるかについては、そのケースごとに最終的にはご本人が見極めていくことが必要です。

「各事業化の長所、短所」

・「事業化」とは、土地に賃貸用の施設を作り、貸し付けることをいいます。

・事業化には、それぞれ次のような長所、短所がありますので、それぞれの事業化の長所、短所を比較して、土地活用の選択をしましょう。

（１）アパート、マンション等

・住宅系の賃貸建物の特徴は、入居者の退去があっても、次の入居者を見つけることが比較的容易なため、家賃収入が安定していることです。

・また、税金面では相続税評価額と固定資産税の両方の低減効果があります。

（２）貸店舗、貸事務所等

・業務系の賃貸建物の特徴は、いったんテナントが決まれば比較的長期間安定した賃貸収入が期待できます。問題点は、テナント退去後の空室期間や既存の建物が次のテナントの要望に合うかどうか予測できないことです。

・また、税金面では土地の相続税評価額の低減効果はありますが、固定資産税の低減効果はありません。

（３）駐車場等

・資金をそれほど必要としないため返済リスクが小さいこと、加えて借地権が発生しないので、立ち退きトラブルが少ないことが利点です。税金面では、相続税評価額と固定資産税の低減効果はありません。

「土地の適正活用について」

「土地を売って活用する」

・広い農地を耕作しているが、後継者がいない、固定資産税がかかる、遠隔地の土地で管理が難しいなど、土地を維持することに負担を感じたら、活用しづらい土地は思い切って売却し、もっと収益性の高い資産に転換することをお勧めします。

「土地の売却価格の決定」

�@売希望価格

　・売主様が売りたいと希望する価格

�A査定価格

　・業者が査定した価格で、売主様に提示し助言する価格

�B売出価格

　・「査定価格」を基に売主様と協議し、決定した売却価格→→媒介契約の基となる価格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「媒介価額」

※土地の売却希望価格は、公示地価や、これまでに取引の成立した土地の価格を参考に、

仲介を依頼した業者に相談して決めます。愛着のある土地ですから高い値段を付けたくなりますが、実勢価格を無視しては、目的を果たすことが難しくなります。

「媒介契約の締結」

・土地を売るには買手を見つけなければなりません。早く時価に近い値段で売りたいときは、宅地建物取引業者(不動産業者)に土地売却の仲介を依頼して市場に情報を流すのが近道です。

・仲介の依頼の仕方には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があり、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者との間で次の内容について委任するため契約します。

�@物件調査

�A価格査定

�B媒介契約の締結と書面の交付

�C売買の相手方の探索

�D売買の相手方との交渉

�E売買契約の締結と書面の交付

�F決済、引渡し等

・この土地取引で、仲介業者に支払う手数料(成功報酬)は、上限が決められています。

(取引価格が400万円以上の手数料の上限はそれぞれ取引価格×3.24%＋64,800円です)