不動産購入プロセス


購入者の自己診断

不動産業者の選定

物件確認と購入の意思決定

購入から引渡までの流れ

不動産購入時の

必要経費

住宅ローン


「購入者の自己診断」

@購入の動機

・不動産を購入することは安い買物ではありません。購入者が土地や家を取得することに、いかに強い意志(今後の生活設計)を持っているかが重要です。

 

「今の生活を改善したい、新しい生活を実現したい・・・強い動機」

 

A購入予算

・購入資金に充てられる「自己資金」、親族からの「援助金」、「融資資金」などの大まかな資金計画の枠組みをしてみましょう。

・また、借り入れでまかなう場合は、正確な「前年度の税込み収入」を把握して、無理のない「月々の返済可能額」を検討しておきましょう。

 

   「借りることより返済すること・・無理のない返済計画」

 

B購入物件の希望条件

・希望をすべて満たすのは大変ですので、どうしても譲れない条件(立地、環境、価格、面積等々)を決めておきましょう。

  

  「希望を100%満たすのはむつかしい・・・希望の条件整理」

 


「不動産業者の選定」

・不動産の購入は、高額な買物ですので、あとからトラブルにならないようプロに任せることが重要ですので、業者選定は慎重に行ってください。

・また、不動産業者にはそれぞれ得意分野など営業の特徴がありますので、電話などで話を聞いてみて、購入者に合った業者を選ぶと良いでしょう。

・不動産業者は、購入希望者のために、主に「物件調査」「売買の相手方の探索」「売買の相手方との交渉」「売買契約の締結と書面の交付」「決済、引渡し」等を行います。

・不動産業者が、購入者の希望条件に合った物件を紹介します。

・現在見合った物件がない場合は、調査等を行い探してから紹介します。

 

「不動産購入は、プロに任せましょう・・・自分に合った業者を選定」

 

・物件の取引で、仲介業者に支払う手数料(成功報酬)は、上限が決められています。

(取引価格が400万円以上の手数料の上限はそれぞれ取引価格×3.24%64,800円です)


「物件確認と購入の意思決定」

・不動産業者が、購入者の希望条件に合った物件を紹介しますので、その物件資料を見て、ある程度判断してみましょう。

・気に入ったら、不動産業者の案内で、現地で物件の説明を受けながら確認しましょう。

・融資、税務、登記等に関することで、聞きたいことがあれば、この時点で確認しておきましょう。

・ここで、再度「購入の動機」「資金計画」「希望条件」を再確認しましょう。 

・自分自身で再確認し、納得したら決断しましょう。迷ってもきりがありません。

 

「不動産購入は、自分のことです・・・自分自身が納得すること」


「購入から引渡までの流れ」

@購入申し込み

・決断した購入物件に対して、買付証明書を提出する場合もありますが、別に法的根拠はありませんので、不動産業者に購入の意思表示をすれば良いでしょう。

・購入資金を銀行等の融資を受ける場合は、正式な購入申込の前に、銀行等の事前審査を受けていただく場合があります。

A売買契約

(重要事項説明)・・・購入物件の重要な部分について、説明書を提示して説明します。 

(契約書の締結)・・・購入物件について、買主・売主双方が署名捺印します。

この際、手付金(売買代金の約10%)と仲介手数料の半額を支払っていただきます 

・ローンの申込(融資を受ける購入者のみ)

・ローンの承諾、ローン契約(金銭消費貸借契約書)を銀行等と締結します。

B残代金の支払いと物件の引渡(完了)

・物件の「所有権移転手続き」「鍵等の引渡」「残代金・諸費用の精算」等を、同日の同時に行います。

 

これらのプロセスは、あくまでも概略のイメージですので、実際の実務とは異なる場合がありますので、ご了承ください。

 


 

「不動産購入時の必要経費」

・不動産を購入する際には、物件代金のほかに必要経費がかかります。

・購入される物件の種類や購入価格等によって、経費が違いますから事前に必ず

確認しておきましょう。

契約時に必要な経費

□売買契約書に貼付する収入印紙代

売買代金

100万円〜500万円まで→→→→1,000

500万円超〜1,000万円まで→→5,000

1,000万円超〜5,000万円まで→10,000

5,000万円超〜1億円まで→→→30,000

H30.3.31までの軽減措置

□仲介手数料(契約時に半額)

売買代金に対して

0円〜200万円まで→→→→5%

200万円超〜400万円まで→4%

400万円超〜→→→→→→→3%

(400万円以上の場合の速算式は、税別で

 売買価格×3%60,000)

決済時に必要な経費

□所有権移転登記費用

@登録免許税

A司法書士手数料

 

 

@登録免許税(20/1,000)

(土地)固定資産税評価額×15/1,000※@

(住宅)固定資産税評価額× 3/1,000※A

※@H27.3.31までの軽減措置

AH27.3.31までの軽減措置

A司法書士手数料

・司法書士へ支払う手数料510万円

(抵当権設定登記を含むかどうかで違う)

 

 

□固定資産税・都市計画税の負担分

 

・毎年11日現在の所有者に税が課税されます。決済日(引渡日)から1年分を日割計算

し、売主へ手渡して精算します。

 

□仲介手数料(決済時に残額)

 

引渡日に、仲介手数料の半額をお支払いいただきます。

 

□ローンを利用する場合

 

@ローンの銀行経費

・事務手数料

・保証料

・団体信用生命保険料

・火災保険料

A抵当権設定登記費用

・登録免許税(4/1,000)

  債権額×1/1,000

H27.3.31までの軽減措置

・司法書士手数料

 

 

 


 

「住宅ローン」

・不動産を購入する際には、住宅購入ローンを利用される方がほとんどです。

・そこで、ローンを受けるための基本的な最低条件は、下記のとおりです。

 

最低 年収は300万円以上

 

 

・資産が何もない場合や連帯保証人が付けれない場合は、年収は、300万円以上・勤続年数は、2年以上は必要です。

 

単身者は、連帯保証人・親族の

協力が必要

 

・申込者が未婚者・離別者の場合、年収の多少にかかわらず審査上不利になります。

・したがって単身者で申し込む場合は、連帯保証人を付けたり、親族が所有する不動産を追加担保に入れるなど、親族の協力が必要です。

 

 

カード・クレジット・自動車

ローン・消費者金融の残債,遅延、滞納は、審査対象になります

 

・ほかに借り入れしていたり、取引上好ましくない事例がある場合は、審査が通らない場合があります。

「岐阜県の主な住宅ローン」

・銀行によってサービス、金利に違いがあります。

・銀行との取引状況によっても、審査の点で違ってきます。

・以下で銀行ごとの「ローン」に関するインターネットへ、リンクしてください。

 

 

□十銀行

 

 

□大垣共立銀行

 

□岐阜商工信用組合

 

□岐阜用金庫

 

□東海労働金庫

 

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